In un'ipoteca a tasso fisso, il tasso d'interesse rimane invariato durante la durata concordata. Durate comuni sono da due a dieci anni; a seconda dell'offerente sono possibili anche quindici anni o più. Durate brevi comportano il rischio di un rinnovo in una fase di alti tassi d'interesse. Durate lunghe proteggono dagli aumenti dei tassi, ma limitano la flessibilità e possono causare alti costi in caso di risoluzione anticipata. Inoltre, durate più lunghe sono generalmente, ma non sempre, a tasso più alto e quindi più costose. Oltre al livello attuale dei tassi d'interesse, dovrebbero essere considerate anche una possibile vendita, un'importante ammortamento, il pensionamento o altri cambiamenti della situazione di vita.
Il tasso d'interesse di un'ipoteca SARON si basa sul SARON. Questo riflette il tasso d'interesse medio al quale le banche si prestano reciprocamente denaro overnight sul mercato monetario svizzero. La banca applica su questo una margine. Se il SARON aumenta, aumentano anche i costi di finanziamento. A seconda dell'offerente, è possibile concordare un limite massimo del tasso d'interesse pagando un sovrapprezzo. Tale soluzione è chiamata ipoteca con cap.
Molti proprietari dividono il loro finanziamento in più tranche con diverse durate o modelli ipotecari. Una parte può essere stipulata come ipoteca a tasso fisso, un'altra gestita come ipoteca SARON. Ciò riduce il rischio di dover rinnovare l'intero finanziamento in un momento sfavorevole. Tuttavia, differenti date di scadenza possono rendere difficile il cambiamento di fornitore e limitare la flessibilità.
L'evoluzione dei tassi ipotecari non può essere prevista in modo affidabile. Il SARON risponde in modo relativamente diretto ai cambiamenti del tasso guida della BNS. I tassi delle ipoteche a tasso fisso si orientano maggiormente ai tassi del mercato del capitale a lungo termine, che già tengono conto delle aspettative sui futuri tassi guida, inflazione e congiuntura.
Vale la pena confrontare diversi offerenti, poiché i tassi d'interesse e le condizioni contrattuali differiscono in parte notevolmente. Nell'ipoteca a tasso fisso sono soprattutto importanti il tasso d'interesse e la durata, nell'ipoteca SARON la margine, la durata complessiva e la possibilità di passare a un'ipoteca a tasso fisso. Una durata complessiva più lunga protegge da adattamenti di margine a breve termine, ma lega più a lungo con il fornitore. In entrambi i modelli dovrebbero inoltre essere esaminate le condizioni di risoluzione anticipata, in particolare un'eventuale indennità di estinzione anticipata.
Decisivo non è quindi solo il tasso d'interesse attualmente più conveniente, ma un finanziamento che a lungo termine sia adeguato alla situazione personale e finanziaria.
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