Il mercato immobiliare diventa più politico - Gli alloggi rimangono scarsi

Mercato degli investimenti: più politica, più concorrenza, nuove priorità

Il sondaggio sugli investitori CSL 2025 mostra chiaramente uno spostamento nei fattori che influenzano le decisioni di portafoglio: i tassi d'interesse rimangono fondamentali. La politica e la regolamentazione influiscono sempre più sulle decisioni di portafoglio e la concorrenza per gli oggetti attraenti aumenta. I criteri di sostenibilità rimangono parte delle strategie di portafoglio professionali, ma sono percepiti meno come criteri centrali di orientamento rispetto all'anno scorso. È inoltre notevole che, attualmente, dall'ottica degli investitori, l'intelligenza artificiale e la digitalizzazione abbiano ancora poco impatto sui portafogli.

Parallelamente, gli immobili commerciali tornano a essere più al centro dell'attenzione: le posizioni top per uffici sono ancora richieste e le aree commerciali/industriali stanno guadagnando importanza come diversificazione. Un fattore trainante è, tra l'altro, che il mercato commerciale è attualmente sottoposto a normative meno stringenti rispetto al segmento residenziale. Inoltre, il rendimento e quindi il differenziale di interesse delle proprietà commerciali è maggiore rispetto agli oggetti residenziali.

Mercato delle abitazioni: la scarsità rimane estremamente presente nei centri

La scarsità rimane il tema dominante. A livello svizzero, il tasso di alloggi sfitti è dell'1,0%, il livello più basso degli ultimi dieci anni. Nei centri, la pressione è particolarmente avvertibile, ad esempio nella città di Zurigo, con uno 0,1% di vacanza (235 appartamenti).

L'eccesso di domanda è evidente nella città di Zurigo anche nella struttura: cresce la quota di famiglie più grandi, aumentando così la domanda di grandi appartamenti in affitto. Di conseguenza, la discrepanza tra domanda e offerta è particolarmente pronunciata negli appartamenti da 4,5 stanze. Ciò è aggravato dall'effetto lock-in: poiché i trasferimenti nei centri implicano spesso affitti significativamente più alti, molte famiglie cambiano casa meno frequentemente. Questo fa sì che gli appartamenti grandi restino più spesso (parzialmente) sottoccupati e vengano immessi sul mercato meno frequentemente, aumentando ulteriormente la pressione sugli appartamenti da 4,5 stanze.

Nel mercato della proprietà, il livello dei prezzi rimane alto. Negli ultimi cinque anni, i prezzi sono aumentati di circa il 20%. Allo stesso tempo, il tasso di proprietà continua a diminuire. Un fattore trainante è la sostenibilità: molte famiglie rimangono più a lungo nel mercato degli affitti perché manca l'offerta accessibile di proprietà. Inoltre, la domanda diventa sensibilmente più sensibile ai prezzi.

Più offerta sul mercato degli uffici: qualità e posizione fanno la differenza

Nel mercato degli uffici, l'offerta è in aumento: nelle agglomerazioni, la superficie ufficio pubblicizzata nel 2025 è aumentata di quasi il 9% a 3,17 milioni di m². Lo sviluppo varia a livello regionale. Allo stesso tempo, la domanda si concentra fortemente su superfici moderne e ben collegate. Gli oggetti periferici e più vecchi sono maggiormente sotto pressione.

Oltre alla posizione e alla qualità, due temi diventano più rilevanti: in primo luogo, gli effetti dell'intelligenza artificiale potrebbero modificare parzialmente la domanda di superfici nel medio termine, con un ritardo, poiché molti contratti d'affitto sono a lungo termine. In secondo luogo, le riposizionamenti e le conversioni acquistano importanza, ad esempio sotto forma di appartamenti business. La pressione sul mercato degli alloggi fa sì che tali offerte vengano rapidamente assorbite e il 'breve soggiorno' diventi sempre più 'lungo soggiorno'.

Prospettive 2026: robusto ma più selettivo

Il mercato degli investimenti sarà ulteriormente stimolato dall'attuale ambiente dei tassi d'interesse, i referendum politici influenzeranno sempre più il mercato residenziale e gli immobili commerciali continueranno a godere di una maggiore domanda. Il mercato degli affitti rimane ristretto, i canoni continuano a salire. Il mercato delle proprietà perde sostegno a livello regionale, a causa degli aumenti dei prezzi e della conseguente difficoltà di sostenibilità.

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